Comprar o vender una vivienda es una de las decisiones más importantes a nivel económico y personal que se pueden tomar. En zonas como Alicante, donde el mercado inmobiliario está en constante movimiento, es fundamental conocer el proceso legal para evitar errores costosos. Desde Fornes Olmo & Asociados, expertos en derecho inmobiliario, te ofrecemos esta guía completa con los pasos esenciales para realizar una compraventa segura y legal.
Asesoramiento previo: la base del éxito
Antes de iniciar cualquier trámite, lo más recomendable es contar con asesoramiento legal especializado. Un abogado con experiencia en el sector te ayudará a revisar todos los aspectos jurídicos que rodean a la operación, algo especialmente importante si se trata de una compraventa entre particulares o si el comprador es extranjero.
En Fornes Olmo & Asociados, contamos con un equipo multidisciplinar que también puede asesorarte si tu caso está relacionado con derecho de extranjería o derecho sucesorio, dos situaciones frecuentes en las compraventas en Alicante.
Revisión de la situación registral y catastral del inmueble
Es fundamental verificar que la propiedad esté correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad y que no tenga cargas, embargos o hipotecas pendientes. También se debe cotejar que los datos registrales coincidan con los del Catastro.
Un error muy común es no revisar estos aspectos con suficiente profundidad, lo que puede dar lugar a problemas legales posteriores. En nuestro despacho te ayudamos a evitar este tipo de imprevistos.
Firma del contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo privado que fija las condiciones de la compraventa y demuestra la voluntad de ambas partes. En él se especifica el precio, forma de pago y plazo para firmar la escritura pública. También se entrega una señal, que suele ser del 10% del precio acordado.
Existen distintos tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales. Elegir una u otra tiene consecuencias legales distintas, por lo que conviene que un abogado lo supervise antes de firmar.
Comprobación de la situación urbanística y licencias
En zonas como Alicante, muchas viviendas pueden presentar irregularidades urbanísticas. Es crucial revisar:
-
Si la construcción cuenta con licencia de obra y de primera ocupación.
-
Si hay sanciones urbanísticas en curso.
-
Si la vivienda ha sido objeto de reformas no declaradas.
Un abogado especializado en derecho inmobiliario como los de nuestro despacho puede gestionar estas comprobaciones por ti.
Gastos e impuestos asociados a la compraventa
Dependiendo de si eres comprador o vendedor, existen diversos impuestos y gastos que debes tener en cuenta:
Para el comprador:
-
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): en viviendas de segunda mano.
-
IVA + AJD (Actos Jurídicos Documentados): si se compra una vivienda nueva.
-
Notaría y registro.
Para el vendedor:
-
Plusvalía municipal.
-
Gastos de cancelación de hipoteca (si la hay).
-
Honorarios de la inmobiliaria (si interviene).
Contar con un abogado que te indique qué impuestos corresponden a tu caso concreto es vital para evitar sorpresas.
Firma ante notario de la escritura pública
Una vez superadas las etapas anteriores, se procede a la firma ante notario. Este acto oficializa la compraventa y permite inscribirla en el Registro de la Propiedad. Es recomendable acudir al notario con antelación para revisar el borrador de la escritura.
Recuerda que los abogados de Fornes Olmo & Asociados pueden representar legalmente a una de las partes, algo muy úcil si el comprador es extranjero o no reside en España.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, se debe inscribir el nuevo título de propiedad en el Registro correspondiente. Esto garantiza la seguridad jurídica del comprador y le protege frente a terceros. La inscripción no es automática, por lo que debe gestionarse de forma diligente.
Cambio de titularidad en suministros y comunidad
Con la propiedad ya inscrita, toca cambiar los suministros (agua, luz, gas) y notificar a la comunidad de propietarios. En algunos casos también se debe actualizar el domicilio fiscal en Hacienda.
Casos especiales: herencias, divorcios y extranjeros
Herencias:
Si adquieres una propiedad heredada, deberás tener en cuenta aspectos relacionados con el derecho sucesorio, como la aceptación de herencia, liquidación del impuesto de sucesiones y partición de bienes.
Divorcios:
En casos de separación, puede que se quiera vender la vivienda familiar. Te recomendamos leer nuestro artículo sobre divorcio de mutuo acuerdo vs. contencioso para entender cómo afecta este proceso a los bienes comunes.
Extranjeros:
Los compradores extranjeros deben cumplir con requisitos adicionales: NIE, apertura de cuenta en banco español, control de capitales, etc. Nuestro departamento de derecho de extranjería ofrece atención en varios idiomas y experiencia en operaciones internacionales.
Riesgos frecuentes que conviene evitar
-
Comprar sin revisar la situación registral.
-
No calcular correctamente los impuestos.
-
No formalizar la compraventa mediante escritura pública.
-
Confiar en modelos de contrato genéricos.
-
No contar con abogado propio.
Importancia de la responsabilidad civil y seguros
Durante una compraventa, pueden surgir reclamaciones si alguna de las partes incumple sus obligaciones. En esos casos, nuestros expertos en responsabilidad civil y seguros pueden ayudarte a reclamar o defender tus derechos.
¿Necesitas ayuda para comprar o vender una vivienda en Alicante?
En Fornes Olmo & Asociados somos especialistas en compraventa de inmuebles y operamos en toda la provincia de Alicante. Te acompañamos desde el primer paso hasta la firma de la escritura, gestionando todos los aspectos legales y fiscales con seguridad y transparencia.
Te invitamos a conocer más sobre nuestro equipo en la sección Sobre nosotros, donde encontrarás información detallada sobre nuestra experiencia en derecho de familia, derecho sucesorio, derecho de extranjería, responsabilidad civil y seguros y mucho más.
Enlaces de interés dentro de nuestra web:
Recuerda: un proceso de compraventa exitoso empieza con el asesoramiento adecuado. Confía en Fornes Olmo & Asociados para hacerlo con todas las garantías legales.
